近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(s3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人hí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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